新“地王”樓面價(jià)均超周邊房?jì)r(jià)
■新華社記者 鄭鈞天
?。对拢比?，信達集團以總價(jià)５８．０５億元、樓面價(jià)４．８萬(wàn)元拍得上海寶山區顧村一幅地塊。據估算，該項目未來(lái)的保本售價(jià)將超過(guò)７萬(wàn)元／平方米，是當前該區域銷(xiāo)售均價(jià)的２倍。
５月３０日，被市場(chǎng)稱(chēng)為二線(xiàn)城市樓市“四小龍”之一的安徽省合肥市成交１２宗土地，有１０宗溢價(jià)率超過(guò)２００％，其中包河區兩幅地塊溢價(jià)均超過(guò)３５０％，一日攬金近百億元，有的地塊竟吸引近２０家房企參與競拍。
上海、合肥土地拍賣(mài)的火爆表現僅是一二線(xiàn)城市高總價(jià)、高單價(jià)（樓面價(jià)）、高溢價(jià)“三高”地塊頻出的縮影。據克而瑞研究中心統計，今年以來(lái)，２２個(gè)熱點(diǎn)城市“三高”地塊達１１８宗，其中有５１宗地溢價(jià)率在１００％以上，最高達４００％。而在上一個(gè)“地王年”２０１３年，全國的“地王”數量也不過(guò)６０幅。
有關(guān)人士表示，在此輪土地拍賣(mài)中，熱點(diǎn)城市“三高”癥狀普遍是一大特點(diǎn)。５月２７日，２０１６年全國總價(jià)地王在杭州誕生，信達地產(chǎn)以１２３．１８億元、接近１００％的溢價(jià)競得該地塊；２４日，武漢出讓?zhuān)缸诘貕K，其中一幅地塊經(jīng)過(guò)２５０多輪激烈競爭后，被正榮地產(chǎn)以９．７２億元奪得，溢價(jià)率達１７３％。而在２３日，蘇州更有兩宗地因超過(guò)政府規定的最高出讓限價(jià)而流拍……
以葛洲壩集團剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價(jià)３２．８億元，相當于２０１５年南京土地出讓金總額的４％；單價(jià)達每平方米４．５萬(wàn)元，是５年前該區域單價(jià)的近１０倍；溢價(jià)率更是超過(guò)１１０％。
近期拍出的一些“非地王”地塊也不同程度地患上“三高”癥。５月份，北京集中出讓的３宗郊區地塊以近百億元的總價(jià)拍出，大興黃村地塊樓面價(jià)達３．５萬(wàn)元／平方米，溢價(jià)率１１８．３％；兩宗昌平南邵地塊，樓面價(jià)均超過(guò)３．３萬(wàn)元／平方米。與南京河西南地王同日拍出的其他３幅宅地的溢價(jià)率也接近或超過(guò)１００％。
一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)不僅呈現“三高”癥狀，而且還屢現“郊區地王”。包括６月１日拍出的顧村地塊，上海還有１８日保利地產(chǎn)斥資５５億元拍得的周浦宅地，樓面價(jià)達５．４５萬(wàn)／平方米，這意味著(zhù)未來(lái)該項目的售價(jià)須達７．９萬(wàn)／平方米才能保本；１９日，泰禾集團連奪上海崇明縣兩地塊，溢價(jià)率超過(guò)２００％。而在此前一周，奉賢區和松江區均刷新了土地歷史成交紀錄，三個(gè)區域地王總成交金額近８０億元、溢價(jià)率均超過(guò)１００％。
地價(jià)高過(guò)周邊現房?jì)r(jià)，“三高”地塊頻出……非理性的土拍市場(chǎng)，令不少業(yè)內人士開(kāi)始擔憂(yōu)?？硕鹧芯繂T馬千里等業(yè)內專(zhuān)家分析認為，目前土地市場(chǎng)的過(guò)熱表現，主要原因還是實(shí)體經(jīng)濟壓力增大，一些產(chǎn)業(yè)資本和銀行信貸資金紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)“找錢(qián)”。當然，也不乏新“地王”解套前“地王”現象，造成地價(jià)節節上漲。如保利首開(kāi)去年１０月在北京拿下的孫河新“地王”，成交樓面價(jià)高達５．３８萬(wàn)元／平方米，直接將中糧地產(chǎn)２０１３年摘得的４．８萬(wàn)元／平方米孫河前地王解套；在北京常營(yíng)拿下的“地王”則讓?zhuān)玻埃保茨陫Z下該區域地王的恒大瞬間獲利２０％。
面對屢創(chuàng )新高的地價(jià)，一家近期頻頻參與土拍的開(kāi)發(fā)商投資總監卻認為，“地價(jià)高估并不是最可怕的，最怕的是無(wú)地可拿。一二線(xiàn)城市風(fēng)險相對較小，土地價(jià)格貴還可以賭；如果未來(lái)沒(méi)地，我們手里連籌碼都沒(méi)有了。因此現在要做的就是拼命讓自己依然存在在牌桌上。”這可能是目前一些開(kāi)發(fā)商“玩命”拿地的普遍心態(tài)。
值得關(guān)注的是，近期所有拍出的地王，其樓面價(jià)均高于周邊在售的商品房?jì)r(jià)格。記者在位于上海泗涇地王周邊的“國貿天悅”發(fā)現，該項目由于毗鄰樓面價(jià)每平方米近４萬(wàn)元的“新科”地王，房?jì)r(jià)預期強烈看漲。此前項目一期銷(xiāo)售均價(jià)約為２．８萬(wàn)元，即將推盤(pán)的二期已報價(jià)３．４萬(wàn)元。南京單價(jià)地王周邊的在售樓盤(pán)價(jià)格在３萬(wàn)至３．５萬(wàn)元之間，遠不及單價(jià)地王４．５萬(wàn)元的樓面價(jià)。在蘇州、合肥等城市，“面粉價(jià)格貴過(guò)面包價(jià)格”也已屢見(jiàn)不鮮。
地價(jià)泡沫并非如“皇帝的新裝”無(wú)人戳破。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線(xiàn)城市土地空間已然不足，房企開(kāi)始“圍獵”二線(xiàn)城市，地方政府應高度關(guān)注高地價(jià)推動(dòng)高房?jì)r(jià)帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險。“所有地王都有較大的虧損可能，過(guò)去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷(xiāo)售。未來(lái)一旦房?jì)r(jià)進(jìn)入調整周期，房企很可能將面臨巨大的銷(xiāo)售難題。”
為防止發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，目前已有地方政府祭出土地出讓限制政策。蘇州５月１８日公告，對多塊出讓的土地設定最高報價(jià)，超過(guò)最高報價(jià)終止出讓。南京５月２７日也宣布實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區域的住宅用地出讓時(shí)，由政府設定地塊的出讓最高限價(jià)。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一表示，及時(shí)調整土地供應節奏，加大有效供給，可以調整市場(chǎng)預期，逐漸緩解供需矛盾，降低房?jì)r(jià)在短時(shí)間內過(guò)快上漲的風(fēng)險。
