新華社 2017年08月22日
住建部等九部委公布12個(gè)租賃試點(diǎn)城市名單才過(guò)一個(gè)月，已有9個(gè)試點(diǎn)城市公布了方案或通過(guò)審議。專(zhuān)家認為，這些城市的快速啟動(dòng)，預示著(zhù)我國住房租賃市場(chǎng)改革大幕已經(jīng)拉開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)“輕租重售”的局面將得到改變。
“輕租重售”住房模式
加劇租住市場(chǎng)矛盾
據住建部統計，目前我國約有1．6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。在高房?jì)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴重不足、租價(jià)高、供應結構不合理、租住環(huán)境一般等問(wèn)題。
從租住費用看，上海易居研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數據顯示，廈門(mén)、杭州、合肥等34個(gè)城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過(guò)45%，這意味著(zhù)一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。
從供應結構看，上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數據顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過(guò)90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)占有率低于2%，而發(fā)達國家租賃市場(chǎng)的規?；壤?/span>20%-30%。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉表示，發(fā)展租賃市場(chǎng)就是要改變租賃市場(chǎng)的供應結構，不斷增加租賃市場(chǎng)的有效供給，才能穩定租金。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析說(shuō)，目前租賃市場(chǎng)積累的問(wèn)題，主要是長(cháng)期以來(lái)我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)如何實(shí)現健康發(fā)展？其實(shí)，在2015年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議就提出要建立購租并舉的住房制度，2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，今年5月住建部公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例（征求意見(jiàn)稿）》，在一系列文件和意見(jiàn)的推動(dòng)下，多個(gè)城市租賃市場(chǎng)改革已陸續展開(kāi)。
上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來(lái)5年150萬(wàn)套住房建設中包括50萬(wàn)套租賃住房。深圳規定在棚戶(hù)區改造的住宅部分，除拆遷安置房外，全部用于人才住房和保障性住房，“只租不售”。
租賃改革展開(kāi)
“租購同權”釋放積極信號
近日，杭州與阿里巴巴等合作將建立智慧住房租賃監管服務(wù)平臺，該平臺將實(shí)現供應主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價(jià)信用體系等各租賃環(huán)節的全覆蓋，實(shí)現國有租賃住房、長(cháng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全納入。
如同杭州，一場(chǎng)劍指租賃市場(chǎng)的改革正在多個(gè)城市展開(kāi)。廣州、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)租賃試點(diǎn)城市紛紛搭建房屋租賃交易和監管平臺。
記者從公開(kāi)信息獲悉，此次九部委公布的12個(gè)試點(diǎn)城市，除深圳、合肥、肇慶三個(gè)城市外，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過(guò)市政府會(huì )議審議。北京、上海、無(wú)錫等城市盡管未列入試點(diǎn)，但依然多措并舉發(fā)力租賃市場(chǎng)。
從各地方案看，培育租賃市場(chǎng)是各方案著(zhù)重體現的，內容主要集中在以下幾個(gè)方面：
機構化、專(zhuān)業(yè)化、規?；蔀楦髟圏c(diǎn)城市培育租賃市場(chǎng)的重要手段。不少城市將租賃企業(yè)培育數量進(jìn)行量化考核。如，沈陽(yáng)到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達到50家。武漢要求在其兩大開(kāi)發(fā)區新增租賃住房7000間，試點(diǎn)企業(yè)不少于20家。
在供應主體方面，國有企業(yè)受到前所未有的鼓勵。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門(mén)提出要扶持國有企業(yè)做大做強住房租賃業(yè)務(wù)。鏈家研究院楊現領(lǐng)認為，一方面國企可發(fā)揮引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，穩定市場(chǎng)租金，另一方面有利于國企盤(pán)活閑置和低效的廠(chǎng)房和商辦用房，為市場(chǎng)增加租賃房源。
為租房群體“賦權”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購同權”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學(xué)權益后，無(wú)錫、鄭州、濟南將租賃房屋納入了“合法穩定住所”范疇。
宋丁表示，從國家啟動(dòng)12個(gè)城市租賃試點(diǎn)，到試點(diǎn)外城市積極主動(dòng)發(fā)力租賃市場(chǎng)，特別是“租購同權”的提出對我國建立“租購并舉”的住房制度具有較大的信號意義。
房地產(chǎn)發(fā)展模式生變
未來(lái)自持物業(yè)或集中入市
業(yè)內人士表示，隨著(zhù)租賃市場(chǎng)的“崛起”，長(cháng)期以來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。
“近年來(lái)，廣州平均每年接收20多萬(wàn)名非廣州生源大學(xué)生入戶(hù)，加上廣州籍生源接近30萬(wàn)新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)王韶表示，以多年的觀(guān)察，租房族一旦經(jīng)濟條件允許，他們就會(huì )快速轉向購房，造成這種現象的重要原因，是租賃市場(chǎng)散亂無(wú)序、租者無(wú)法享受同等公共服務(wù)權益等。
“增加租賃市場(chǎng)的有效供給，對于穩定市場(chǎng)預期，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(cháng)將發(fā)揮積極作用?！蓖跎卣f(shuō)。
華南城市研究會(huì )副會(huì )長(cháng)孫不熟說(shuō)，有人問(wèn)租賃市場(chǎng)起來(lái)了，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )大跌。房子具有資產(chǎn)屬性，有條件的人仍會(huì )出于保值增值、財富效應而購房，因此發(fā)展租賃市場(chǎng)并不會(huì )導致房?jì)r(jià)大幅下降，整體來(lái)看對穩定房?jì)r(jià)有重要作用。
公共福利、稅費改革、資產(chǎn)證券化，被業(yè)界認為是影響住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的三個(gè)重要因素。萬(wàn)科長(cháng)租公寓負責人張成皓建議，應進(jìn)一步降低稅費扶持租賃企業(yè)發(fā)展壯大，同時(shí)改革與房屋產(chǎn)權綁定的公共福利制度，進(jìn)一步輻射租房群體。
業(yè)界普遍認為，目前，房地產(chǎn)業(yè)正從單一“拿地賣(mài)房”模式，向出售與持有運營(yíng)并舉時(shí)代過(guò)渡?！翱梢灶A計，未來(lái)三年將是自持物業(yè)入市的集中期。面對規?；摹坜D持’，開(kāi)發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運營(yíng)能力?！贝笮头科簖埡谠⑵放瓶偨?jīng)理邵俊建議，應加快推進(jìn)符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。
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