法制日報 2018年08月20日
對話(huà)人
中國人民大學(xué)教授 劉俊海
上海律師 王艷輝
《法制日報》記者 韓丹東
記者:公攤面積計入房產(chǎn)總價(jià)、再收取物業(yè)費的做法是否合理?
劉俊海:公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規范到規范的過(guò)程中出現的歷史性概念。公攤面積對應著(zhù)得房率,即套內建筑面積占建筑面積的比率。將公攤面積計入總價(jià)、收取物業(yè)費確實(shí)不合理。按建筑面積計算房?jì)r(jià),唯一的兩個(gè)數據方就是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司,開(kāi)發(fā)商賣(mài)房賣(mài)得多,物業(yè)公司物業(yè)費收得多。實(shí)際上,消費者真正能夠支配的面積是套內使用面積,而非建筑面積。另外,對于業(yè)主共有設施的維護,應由消費者另外配給物業(yè)公司。所以,按照使用面積來(lái)計算更為合理,業(yè)主買(mǎi)房都按使用面積來(lái)計算,就不會(huì )有人沾關(guān)系或吃虧。
王艷輝:要辯證看待公攤面積計入總價(jià)收取物業(yè)費是否合理的問(wèn)題,不能說(shuō)完全不合理,而是要看是否有政策調整、公攤面積是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公攤面積顯然是不切實(shí)際的,這樣可能會(huì )極大地壓縮公共部位,不僅會(huì )使生活環(huán)境外部不美觀(guān),也會(huì )對居民生活的便利造成一定影響。所以,問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商應當如何安排公攤面積的用途、如何讓這些公共部位真正為業(yè)主服務(wù)。在安排得當的情況下,公攤面積的存在還是合理的。
記者:現有部分小區在公攤面積上設廣告位、車(chē)位來(lái)營(yíng)利,這樣的做法是否存在問(wèn)題?
劉俊海:這種行為一方面讓消費者均攤了這些公攤面積的費用,另一方面又利用這些面積牟利,儼然是一物兩賣(mài),屬于不當得利,有失公平。
王艷輝:公攤面積是屬于業(yè)主享有的權利,如果小區的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)部門(mén)在未取得業(yè)主同意的情況下就用這部分面積營(yíng)利,那么其行為已經(jīng)侵犯了業(yè)主的權利,業(yè)主可以通過(guò)訴訟等方式要求侵權者停止侵害并且賠償損失。
記者:對于目前公攤面積暴露出來(lái)的問(wèn)題,怎么做可以消除問(wèn)題,您有哪些建議?
劉俊海:問(wèn)題的解決應立足于消費者的知情權、選擇權和公平交易權,以此來(lái)衡量開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)是否履行完畢。尊重消費者的知情權,按照套內建筑面積來(lái)買(mǎi)房,是多少就買(mǎi)多少。
解決公攤面積太高問(wèn)題,不光涉及消費者是否購房以及以何種價(jià)格購房的決策,還有商品房面積縮水的問(wèn)題。比如,消費者買(mǎi)了120平方米的房子,丈量之后才發(fā)現使用面積僅80平方米,原來(lái)是樓梯間和地下車(chē)庫作為公攤面積,成了建筑面積的一部分,這就導致消費者沒(méi)辦法再次檢驗開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的建筑面積的真實(shí)性。消費者對于自己到底買(mǎi)了多少建筑面積是一頭霧水,合同上是寫(xiě)了,消費者自己無(wú)法再次確認,找專(zhuān)業(yè)機構,專(zhuān)業(yè)機構早就與開(kāi)發(fā)商量過(guò)了,一般也很難同開(kāi)發(fā)商對壘。
王艷輝:目前的問(wèn)題在于尚無(wú)明確的法律對公攤面積進(jìn)行具體約束。法律政策缺失導致公攤面積多少完全由開(kāi)發(fā)商決定,開(kāi)發(fā)商既是決策者又是執行者,這才是公眾質(zhì)疑的焦點(diǎn)。
解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于,國家、地方應當根據具體情況制定相應的法律法規對公攤面積進(jìn)行具體的規范,開(kāi)發(fā)商必須按照規范對公攤面積的大小、單價(jià)進(jìn)行定位。同時(shí),在預售時(shí)就應當把公攤面積的詳細情況寫(xiě)進(jìn)預售合同,讓公眾享有知情權,讓公眾在完全了解公攤面積的信息后再評估、決定是否要選擇購買(mǎi)房屋。同時(shí),相關(guān)部門(mén)要加大監管力度,對于違反法律法規的開(kāi)發(fā)商,制定相應的處罰措施并嚴格執行。
記者:圍繞公攤面積,還衍生出來(lái)公攤面積收取精裝費用的問(wèn)題。
劉俊海:收取公攤面積的精裝費用,費用又特別高,最后,羊毛出在羊身上,將所有費用轉嫁給消費者承擔,這是更大的不公平。
市場(chǎng)會(huì )失靈,但政府不該失靈。開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司不能慎獨自律、見(jiàn)賢思齊的時(shí)候,監管部門(mén)必須挺身而出,依法行使法律賦予的市場(chǎng)準入、行政指導、行政監管和行政處罰權,恢復消費者與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司之間的公平的交易秩序,恢復開(kāi)發(fā)商之間公平的競爭秩序。只有這樣,才能夠懲惡揚善、激濁揚清。
由套外的建筑面積改為套內使用面積,應當是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的一個(gè)重要舉措。希望住建部門(mén)勇于擔當,展現出監管者對廣大消費者、業(yè)主應有的溫度。只有如此,才能保護好消費者的合法權益,才能提升對廣大業(yè)主的知情權、選擇權和公平交易權的保護水平,還能持續增強廣大業(yè)主的幸福感、獲得感和安全感,還能促進(jìn)開(kāi)發(fā)商之間以及物業(yè)公司之間的公平競爭,最終打造出誠實(shí)信用、公平公正、多贏(yíng)共享、包容普惠、風(fēng)清氣正的房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。
王艷輝:出現這些問(wèn)題的根源都在于法律法規的缺失。開(kāi)發(fā)商既是裁判員又是運動(dòng)員,可以自己定規則,處于弱勢的買(mǎi)方只能被動(dòng)接受。解決這些問(wèn)題最好的方式是制定規則并嚴格遵守,開(kāi)發(fā)商的行為必須受法律框架約束。根據現有問(wèn)題詳細制定關(guān)于公攤面積的法律法規,對于公攤面積的相關(guān)問(wèn)題以法律加以約束,以法律嚴懲上述亂象。
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