新華網(wǎng) 2018年09月10日
業(yè)內人士預計，“金九銀十”期間，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不會(huì )有大幅提升，基本保持平緩狀態(tài)。新京報制圖/陳冬
傳統的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季已經(jīng)來(lái)臨，雖然近幾年來(lái)，“金九銀十”的成色不足，但是作為下半年最重要的業(yè)績(jì)沖刺月份，在行業(yè)強調銷(xiāo)售與回款的當下，房企仍很看重，加速推盤(pán)并開(kāi)啟促銷(xiāo)通道。以恒大為例，9月開(kāi)始對全國在售住宅樓盤(pán)推出大幅度的優(yōu)惠信息，還有陽(yáng)光城、新城控股也表示會(huì )有相關(guān)促銷(xiāo)動(dòng)作。
在業(yè)內人士看來(lái)，“金九銀十”期間，以?xún)r(jià)換量的房企將逐漸增多，但預計銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不會(huì )有大幅提升，基本保持平緩狀態(tài)。
恒大率先促銷(xiāo)部分項目8.9折
今年“金九銀十”最先開(kāi)啟促銷(xiāo)的是恒大，折扣優(yōu)惠覆蓋住宅、寫(xiě)字樓、商鋪多個(gè)業(yè)態(tài)。
具體來(lái)看，恒大部分項目?jì)?yōu)惠是8.9折，再送30000元購房券。此外，根據付款方式不同，享有的優(yōu)惠政策也不同，最高可享受9.3折。部分限量特價(jià)房還有優(yōu)惠，如果按照恒大公布的優(yōu)惠促銷(xiāo)政策，個(gè)別住宅能夠享受低至7.7折的優(yōu)惠。但是據了解，一些必須按照備案價(jià)銷(xiāo)售的住宅樓盤(pán)不在上述折扣范圍內，此外，具體項目是否可享受優(yōu)惠，還需要咨詢(xún)當地的樓盤(pán)銷(xiāo)售。
除了恒大外，陽(yáng)光城方面也表示，9月份是其沖刺千億的月份，也是陽(yáng)光城的首個(gè)千億，會(huì )在全國開(kāi)展“千億攻勢”特惠購房季，推出一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，但是每個(gè)區域根據銷(xiāo)售情況，具體優(yōu)惠方式和力度不同。根據公告，2018年1-8月，陽(yáng)光城實(shí)現銷(xiāo)售金額930.25億元，距離千億一步之遙。
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷也告訴記者，促銷(xiāo)動(dòng)作肯定有，但各地城市情況不一，暫時(shí)沒(méi)有統一的促銷(xiāo)動(dòng)作。上半年銷(xiāo)售增幅一般的禹洲地產(chǎn)，也將下半年的銷(xiāo)售重點(diǎn)放在“金九銀十”期間，在中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，禹洲地產(chǎn)執行總裁蔡明輝表示，今年下半年預計推出的總貨值是705億元，這些貨值大部分會(huì )在9、10月推出，從9月開(kāi)始，蘇州、南京、上海、杭州都會(huì )有大量供應推出，“銷(xiāo)售旺季在‘金九銀十?！?/p>
以?xún)r(jià)換量房企紛紛促銷(xiāo)
事實(shí)上，8月份開(kāi)始，房企推盤(pán)節奏與讓利意愿明顯增強，根據克而瑞統計數據，其監控的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅8月供應量為2345萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別上升4%和14%。隨著(zhù)年內最后一個(gè)熱銷(xiāo)期的臨近，部分樓盤(pán)將紛紛上市，預計9-10月間供應量將有顯著(zhù)提升。與此同時(shí)，8月，房地產(chǎn)調控依然嚴厲，為了解決去化問(wèn)題以及償還債務(wù)的困擾，房企紛紛采用降價(jià)促銷(xiāo)方式，整體來(lái)看平均折扣在9.5折左右，同時(shí)，比上個(gè)月打9折以上的項目數量有所增加。
克而瑞分析稱(chēng)，出現這類(lèi)情況主要是因為各城市的限價(jià)政策影響，壓縮了企業(yè)的項目折扣空間，而多數房企去化壓力仍然很大，需要通過(guò)適當的讓利優(yōu)惠提升業(yè)績(jì)。
在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來(lái)，以?xún)r(jià)換量的房企將會(huì )越來(lái)越多。歐陽(yáng)捷認為，具體來(lái)看，很多大房企已經(jīng)按序時(shí)進(jìn)度完成計劃指標，目前還在爭取更高的目標，但發(fā)展速度有可能放緩。目前地價(jià)已處于高位，房企上半年拿地較多、土地儲備充足，下半年土地購置也會(huì )放緩，資金需求相對穩定，大房企以?xún)r(jià)換量的需求并不迫切，中小房企即使降價(jià)促銷(xiāo)效果也不理想，因此促銷(xiāo)動(dòng)作會(huì )帶來(lái)一定效果，但優(yōu)惠幅度不會(huì )太大。
“金九銀十”沒(méi)有驚喜
眾所周知，自2016年年底開(kāi)啟的房地產(chǎn)調控以來(lái)，全國樓市降溫明顯，特別是一線(xiàn)城市的新房市場(chǎng)，“金九銀十”成色不足，銷(xiāo)售不復以往火爆局面。
而2018年下半年以來(lái)，調控政策持續升級。先是住建部等七部門(mén)在全國30個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)，后中共中央政治局會(huì )議重申“遏制房?jì)r(jià)上漲”。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，8月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過(guò)45城市，發(fā)布了超過(guò)55次各類(lèi)型房地產(chǎn)調控政策。疊加前7月的260次，年內累計調控次數高達315次，同比上漲超過(guò)80%。
在此背景下，根據克而瑞統計數據顯示，2018年8月，受季節性因素影響市場(chǎng)銷(xiāo)售情況平穩，32家房企合計實(shí)現銷(xiāo)售5012億元，與7月業(yè)績(jì)規模相比基本持平，僅同比微增0.1%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的深入，房企逐漸出現了業(yè)績(jì)上漲乏力的現象，從之前一年多的普遍上漲逐漸開(kāi)始出現龍頭房企上漲速度放緩的跡象。
在丁祖昱看來(lái)，房企去化還是有壓力的，但是預計9、10月份銷(xiāo)售總量不會(huì )少，因為隨著(zhù)供貨量增加，去化率雖然降低，但是總的銷(xiāo)售量不會(huì )減少。歐陽(yáng)捷亦表示，“金九銀十”期間房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不會(huì )有大幅提升，基本保持平緩狀態(tài)。
不過(guò)，也有業(yè)內人士較為悲觀(guān)，位于北京的某地產(chǎn)公司相關(guān)負責人表示，強烈管控下，已經(jīng)不存在“金九銀十”了。據他了解，最近北京有部分限房?jì)r(jià)項目的部分樓棟以低于限售價(jià)的價(jià)格出售，但是降價(jià)并沒(méi)有換來(lái)銷(xiāo)量。在他看來(lái)，除了資格、資金層面受限外，購房者對于市場(chǎng)的預期也不看好，購房意愿不太強烈。
調控趨緊房企看淡后市
房企中期業(yè)績(jì)披露已經(jīng)全部結束，盡管利潤增長(cháng)情況較好，部分企業(yè)甚至出現爆發(fā)式增長(cháng)，但并不能說(shuō)明今年的市場(chǎng)狀況。當下，調控趨緊、市場(chǎng)高壓，房企對于后市的判斷并不太樂(lè )觀(guān)，在中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，不少企業(yè)提出了加速回款、減緩拿地節奏、降負債降杠桿的要求。
融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌表示，杠桿率、負債率水平會(huì )在今年、明年、后年持續地下降。碧桂園總裁莫斌表示，下半年的土地投資會(huì )更加謹慎。中海董事局主席兼行政總裁顏建國表示，現階段中海會(huì )采取很謹慎的態(tài)度對待投資買(mǎi)地，寧愿錯失機會(huì ),也不想投錯幾塊地。
真實(shí)的土地市場(chǎng)狀況更能印證各位大佬的說(shuō)法。隨著(zhù)樓市調控的深入，土地流標現象逐漸增多。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，二線(xiàn)城市連續兩個(gè)月土地流標創(chuàng )造最近幾年紀錄，單月流標土地高達71宗，超過(guò)7月的68宗。
而對于此前大熱的三四線(xiàn)城市，擔憂(yōu)者也不少，陽(yáng)光城執行董事長(cháng)、總裁朱榮斌表示，一線(xiàn)市場(chǎng)動(dòng)力很強，但被調控壓住了。三四線(xiàn)沒(méi)有控，但確實(shí)有非理性的因素，持續上漲沒(méi)有保證。據孫宏斌觀(guān)察，市場(chǎng)出現變化后，三四線(xiàn)城市冷得更快一些，8月份三四線(xiàn)城市明顯冷得比較快。
據穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布的報告顯示，預計未來(lái)12個(gè)月全國房地產(chǎn)合約銷(xiāo)售將放緩，放緩的原因主要包括就銀行向購房者放貸的嚴格監管，以及市場(chǎng)相較于2017年需求轉弱。
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